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深圳小產權房

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關于深圳小產權房:兩證一書和歷史遺的若干問題

更新時間:2019.04.04 17:43       作者:深圳小產權房

深圳戶籍原村民35.8萬人,擁有“城中村”農民房或其他私人自建房超過35萬棟,總建筑面積約1.2億平方米,占全市住房總量的49%。農民房價只有商品房價的1/3-1/2。從1978年的小漁村,到目前擁有常住人口846萬的國內一線城市,深圳幾乎沒有“老城區”,所有的城區都是“農村城市化”的結果。


兩證一書和歷史遺留
1.什么是兩證一書?

2.什么是歷史遺留?

兩證一書:

很多人聽說過小產權房的“兩證一書”,究竟什么是兩證一書呢?發幾張圖片給大家參考——這就是傳說中的“兩證一書”?。ǖ珜嶋H上,大部分農民房都沒有……)

1)建設項目選址意見書

2)建設用地規劃許可證


3)建設工程規劃許可證


歷史遺留:

什么是小產權房?歷史遺留的來源是什么?

2009年5月21日舉行的深圳市大常委會通過了《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》。小產權房作為深圳這座城市的歷史“欠賬”,被提上了解決的議事日程。

消息發布后,輿論普遍認為,深圳的突破將為“小產權房”合法化首開先例,但是,審視深圳的特殊情況,我們發現,它并不具有向全國推廣的可能。一方面,歷史上大面積小產權房的積壓使得當地政府必須正視這個問題;另一方面,深圳被選為物業稅試點城市,也讓政府看到了增加稅收的可能.

深圳戶籍原村民35.8萬人,擁有“城中村”農民房或其他私人自建房超過35萬棟,總建筑面積約1.2億平方米,占全市住房總量的49%。農民房價只有商品房價的1/3-1/2。從1978年的小漁村,到目前擁有常住人口846萬的國內一線城市,深圳幾乎沒有“老城區”,所有的城區都是“農村城市化”的結果。在深圳市發展之初,中國房地產制度還不健全之時,遺留下數以十萬計的“違章建筑”,也就是沒有取得房產證的“小產權房”。這些房子多數由各個村委會興建。

城中村”風潮伴隨著“違章建筑”拔地而起,深圳市政府多次整治但成效不彰。2003年底,時任深圳市常務副市長的許宗衡,牽頭組成了聯合課題組,歷經8個多月拿出了兩份報告:《關于違法建筑問題的調研報告》、《關于城中村改造的調研報告》。報告披露了兩項鮮為人知的消息:一、深圳21世紀城市戰略重點、總面積170多平方公里的大工業區近幾年已被違法建筑蠶食了近20平方公里土地,目前已經很難找到成片的被征土地。二、全市90%以上的違法建筑都分布在城中村內。而“城中村”的主體恰恰就是“小產權房”

為了解決城市擴張的土地缺口,同時也為破解“城中村”內違章建筑的難題,深圳在2004年作出了將所有土地全部國有化的決定,深圳市原戶籍農民27萬多人被直接轉為城市戶口,同時也失去了土地。但這一過程僅是從法律上確認了深圳土地的國有權屬,補償了尚未占用的耕地,并未徹底完成對農民宅基地、集體建設用地上的房屋進行“征收”的手續,這一法律上的灰色地帶留存至今。

從1999年開始,深圳就陸續出臺了多個規定,力圖解決“小產權房”問題,但是效果并不明顯,直到2004年,依然存在大量農民(村集體)集資建房出售的案例?!皟梢帯辈⑽茨芙鉀Q“歷史遺留問題”。

同時很長時間以來,絕大多數深圳農民的生活已完全依賴于土地出讓、私房出租以及從集體土地開發中所獲得的紅利。這些面積巨大的“已建成區”雖有違《土地管理法》,卻已成既定事實,這是深圳市政府不得不認真面對的重大課題.

從2005年開始,深圳一直就是“物業稅空轉”試點城市,雖不實際征收物業稅,但每年都會核算。據深圳新聞網5月31日報道,深圳將進行物業稅征收實轉試點,市人大常委會已經同意投資910萬元建設有關系統。4月份深圳市政府發出的《關于穩定房價促進我市房地產市場持續健康發展的意見》就指出要落實國家房地產稅制改革,研究物業稅征收政策。深圳市地稅局在今年的工作計劃中明確提出要“認真推進物業稅調研工作”。該局稅政三處將“負責物業稅試點及相關工作”

深圳特例的“小產權”房,占深圳市房屋總量的一半。如果開征物業稅,當然應當明確這些沒有登記的“歷史遺留違法建筑”,否則,政府的物業稅稅源將減少一半。

2003年,深圳提出城市化方案并一次性實現“農地國有化”之初,就得到廣東省政府支持,但國土部堅決反對。國土部認為,從保護耕地和農民利益的原則出發,城市化并不意味著必然與農業發展相抵觸,而深圳以城市化方案繞過征地審批,變更農村集體土地的權屬,將損害依附耕地進行生產的農民利益。為此,國土部2004年下半年在深圳實地調查,并形成了上報國務院的調研報告。雖然深圳2005年還是完成了“土地完全國有化”,但國土部明確表態,“深圳做法,下不為例”。

2005年3月,國土部又對深圳“轉地”的法律依據,作出專項“解釋意見”,指出:《土地管理法實施條例》第二條第(五)規定是指農村集體經濟組織土地被依法征收后,其成員隨土地征收已經全部轉為城鎮居民,該農村集體經濟組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國家所有。也就是說,深圳若為小產權房頒發所有權證,也是因為這些房屋所占用的土地早已是國有。而對于全國絕大多數小產權房,其所利用的土地依然是“農村集體土地”,因此,深圳此次的可能做法,并不具備全國推廣的法理依據,也不構成“開創性”的實驗。

深圳的“下不為例”經驗,似乎在緊閉的大門上開出了一條細縫,但無論怎么說,小產權房問題不可能永遠擱置。小產權房的實質,是打破了國家對城市土地供應的壟斷。這一方面會對各個城市的“賣地財政”構成沖擊。另一方面也存在違反國土利用規劃,浪費國土資源的風險。這兩個核心,是解決小產權房問題的關鍵.解決深圳小產權房是否合法化任重而道遠.

一,《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》對信息普查工作有哪些具體規定?

答:《決定》第三條規定:“市政府應當對全市違法建筑進行全面普查,建立違法建筑臺賬和數據庫,逐項列明建設當事人或者管理人、區位坐標、用地屬性、建筑面積、建設時間、類別和用途等內容。違法建筑普查工作應當在本《決定》實施之日起一年內完成。進行普查不得收取任何費用?!?br style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; color: rgb(56, 56, 56); font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 16px; font-variant-numeric: normal; font-variant-east-asian: normal; line-height: 24px; widows: 1; background-color: rgb(248, 248, 248); box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;"/>
二:什么是歷史遺留回執:所謂的深圳小產權房的歷史遺留回執,就是所有深圳城市化歷史遺留違法建筑,將不同時期、不同類型的違法建筑全部納入處理范疇。農村城市化歷史遺留違法建筑信息普查工作是指對農村城市化進程中產生的不同時段、不同類型違法建筑進行信息采集、錄入信息數據庫,并進行規范化管理,為歷史遺留違法建筑的處理提供依據。

二:深圳小產權房歷史遺留回執怎么來的:深圳市人民代表大會常務委員會頒布了《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》,這是我市處理城市化歷史遺留違法建筑的法規性文件?!稕Q定》立足于解決所有農村城市化歷史遺留違法建筑,將不同時期、不同類型的違法建筑全部納入處理范疇。其主要思路是在《決定》頒布一年內,對所有違法建筑進行普查,然后對經普查記錄的違法建筑區別其違法程度分類進行處理。因此,信息普查工作是落實《決定》的基礎性工作,是順利開展違法建筑處理工作的前提和關鍵所在。

3、《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》對信息普查工作有哪些具體規定?

答:《決定》第三條規定:“市政府應當對全市違法建筑進行全面普查,建立違法建筑臺賬和數據庫,逐項列明建設當事人或者管理人、區位坐標、用地屬性、建筑面積、建設時間、類別和用途等內容。違法建筑普查工作應當在本《決定》實施之日起一年內完成。進行普查不得收取任何費用?!?br style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; color: rgb(56, 56, 56); font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 16px; font-variant-numeric: normal; font-variant-east-asian: normal; line-height: 24px; widows: 1; background-color: rgb(248, 248, 248); box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;"/>
第四條規定:“違法建筑建設當事人或者管理人應當在本《決定》實施之日起六個月內,按照普查工作要求向違法建筑所在街道辦事處申報。

逾期不申報的,由街道辦事處在建筑物所處社區、轄區主要公共場所以及市、區政府網站公告三個月;公告期滿仍不申報的,由街道辦事處臨時管理,并在普查工作結束時,依法予以拆除或者沒收?!?br style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; color: rgb(56, 56, 56); font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 16px; font-variant-numeric: normal; font-variant-east-asian: normal; line-height: 24px; widows: 1; background-color: rgb(248, 248, 248); box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;"/>
有著"歷史遺留"和“兩證一書”的深圳小產權房本身不是違法的,但是買賣了就屬于違法銷售。深圳政府不公開承認,但是也不強制執行,只要拆遷或者舊改,購買了小產權房的業主都會得到相對應的賠償。


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