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深圳小產權房

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小產權房能和商品房平起平坐嗎?

更新時間:2017.09.05 09:26       作者:小產權房

《方案》可以算作是一次土地制度的技術性改革,其中也蘊含著更深層次的改革——提高農民對土地產權的完整性。

 

8月28日,國土資源部與住房和城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》(下稱“方案”),確定將在北京、上海、沈陽、南京等13個城市開展集體建設用地建設租賃住房試點。

 

事實上,早在十八屆三中全會曾提出,建立城鄉統一的建設用地市場,農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。因此,此次試點實則是住房供應體系改革的進一步深化。

 

深化的一個成果,在于集體建設用地建設租賃住房試點,實際上打破了1998年以來,城市住房由政府征地、壟斷國有土地建設的局面。這意味著原來處于灰色地帶的“城中村”和城郊接合部的村集體,可以名正言順開發房屋用于出租,做出租生意。

 

如此看來,《方案》可以算作是一次土地制度的技術性改革,更深層的意義在于,提高農民對土地產權的完整性。

 

事實上,我國城市居民與農村居民對土地產權的完整性是不同的。

 

對中國城市居民而言,經過房改后,他們可以低價購買公租房,公租房的使用權就變為“產權”。因此,房屋產權由房屋所有權和土地使用權組成,城市居民對城市土地只擁有使用權。

 

不過,雖然只擁有使用權,但可自由買賣、傳給下一代,城市土地實則被財產化了。相比后來房地產的巨大增值,很大程度上就是把城市土地,以使用權形式,分享給了當初低價購買土地的市民。另一方面,如果城市居民移民變成他國公民,依然可以把房子賣掉換成現金,這意味著,城市居民可以把土地福利帶到國外,產權更加完整。

 

但農民土地不一樣。雖然農民名義上擁有土地產權,但由于身份等問題限制,勿說帶出國門,即便是在一國內轉化身份(比如考上大學),也可能失去土地所有權。

 

而且,農民不但以集體形式擁有土地,土地的用途也被嚴格限制,必須經過征地,才能轉化性質,變為其他用途。由于農民沒有直接交易權,所以,農民雖然名義私有土地,但所有權卻比城市居民使用權更不完整。權利不完整,收益也將受損,各地征地也多因此產生糾紛。

 

此次試點改革,至少從技術上,使得農民產權更加完整。集體建設用地建設租賃住房,沒有了征地過程,農村土地與城市土地的差價,則由農村集體、農民和承租人分享。城市居民降低租房開支自不必說,對農民而言,則拓寬了集體經濟組織和農民增收渠道,收益也將因此增加。

 

當然,雖然《方案》對土地用途做了限制,只能建設租賃房。不過,租賃時間長短等方面,也存在諸多探索空間。比如,長達四十年、五十年的租賃合同,幾乎等同于購買自住。在租售同權的公共服務體系之下,這也意味著所謂小產權房能夠與一般商品房平起平坐。

 

當然,試點也面臨一些挑戰。由于我國農民的契約意識與法治意識有待提高,對于修建租賃房的開發商而言,和農村集體協商成本大,契約可靠程度低。因此,土地雖然便宜,后續糾紛或在所難免。政府如何建立相關制度、扮演好居間角色,處理法律方面的相關問題,則是需要進一步關注的。

深圳小產權房

(新京報)

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